¿Estás pensando en construir tu propia casa? En primer lugar, ¡enhorabuena!, vas a embarcarte en uno de los procesos más emocionantes de tu proyecto de vida.
Seguro que te surgen muchas dudas e inquietudes, por eso lo primero que te recomendamos es ponerte en contacto con un arquitecto para que te asesore y te acompañe desde el inicio del camino.

0. Arquitecto.

Por supuesto el arquitecto que elijas tiene que ser profesional, tiene que tener los conocimientos necesarios para poder desarrollar tu proyecto, ser fiable y solvente; pero sobre todo, tiene que ser una persona con la que te entiendas y te sientas cómodo hablando… vais a pasar mucho tiempo juntos. De media los tiempos de ejecución de una vivienda suelen ser en torno a los 2-3 años, desde que se empieza a contactar con un arquitecto, hasta que se obtiene la licencia de primera ocupación y se puede habitar la casa.

1. Terreno.

Una vez tomada la decisión de autopromocionar tú casa, necesitas encontrar un lugar, una parcela donde se va a ubicar la vivienda.
Hay que tener en cuenta varias cosas a la hora de buscar/elegir un terreno, la ubicación, su superficie, su entorno, su orientación… y las condiciones urbanísticas que le aplican para comprobar que lo que está permitido construir se adapta a tus necesidades (el uso de vivienda, el número de plantas, la altura de la vivienda, retranqueos, superficie máxima construida, entre otros).
En el Ayuntamiento de la localidad te pueden informar sobre estas condiciones urbanísticas. El contacto con el arquitecto municipal de la localidad donde esté la casa también va a ser muy temprano.
Los costes asociados a esta fase de adquisición del terreno son: el precio del terreno y los impuestos asociados al mismo. Si se lo compras a un profesional el impuesto asociado es el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido); si se lo compras a un particular los impuestos son el ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
Una vez adquirido el terreno y pagadas las tasas que te hemos indicado, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

2. Proyecto.

Para poder construir tu casa necesitas que un arquitecto redacte un proyecto y sea el responsable del proceso de redacción del mismo y de todos los trámites necesarios para llevar a buen puerto ese proyecto.
El proyecto comienza con una toma de contacto para saber las necesidades del cliente y sus expectativas de su futuro hogar para intentar plasmar un Anteproyecto (primera aproximación) una idea en plantas e imágenes de lo que podría ser la futura vivienda.
Una vez consensuado el anteproyecto con unas planimetrías básicas y unas imágenes de la vivienda, pasaríamos a otra fase, la redacción del proyecto como tal.
El proyecto se puede dividir en 2 fases claves: El Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución. Esta decisión va a depender de varios factores, entre ellos, la premura en los informes del técnico municipal adscrito a ese Ayuntamiento.
El proyecto básico consta de planos de plantas, alzados y secciones de la vivienda y de una estimación de presupuesto plasmado en un Resumen de presupuesto. Con el Proyecto básico, que no necesita ir visado por el Colegio de arquitectos (el visado es opcional) se puede pedir licencia urbanística.
El Proyecto de Ejecución es el que define con todos los detalles, estructura, instalaciones, memorias de carpinterías y planimetría muy definida, la vivienda que se va a construir. Este proyecto sí exige visado obligatorio por el Colegio profesional correspondiente. Si con el Proyecto básico se ha conseguido la licencia de obras, con la presentación del proyecto de ejecución se puede pasar a la fase de construcción y empezar la obra.
Además de los costes de redacción del proyecto (honorarios del arquitecto, que pueden incluir o no los visados del colegio de arquitectos correspondiente) en esta fase habría que pagar las tasas administrativas en el Ayuntamiento por la licencia de obras.
Estas tasas varían según el Ayuntamiento pero siempre son tres:
  • Tasa de Tramitacion urbanística (que oscila entre un 1 y 3% sobre el Presupuesto de Ejecución Material del proyecto, en adelante PEM).
  • Tasa ICIO (impuesto de construcciones y obras) que depende del Ayuntamiento, pero que tiene un máximo de un 4% sobre el PEM.
  • Tasa de Gestión de Residuos, esta tasa en realidad es un pago a cuenta (fianza) que se puede recuperar al final de la obra con la presentación de la documentación correspondiente de gestión de residuos de la obra.

3. Obra.

Una vez concedida la licencia urbanística y con el Proyecto de Ejecución redactado, es recomendable pedir presupuesto a varios constructores antes de firmar un contrato con el que finalmente ejecute la obra.
En este sentido, nosotros también te asesoramos sobre estos contratos y supervisamos, en esta fase, los comparativos entre los diversos presupuestos de obra.
AAdemás del arquitecto, para el correcto desarrollo de la obra necesitas contar con con un arquitecto técnico o aparejador. Esta persona se ocupa de supervisar la correcta ejecución de la obra (junto con el arquitecto) y se encarga de la seguridad y salud de la obra.
El arquitecto y el aparejador (dirección de obra) serán los encargados de dirigir de la obra y de asegurar que lo que se construye se ajusta escrupulosamente a lo indicado en el proyecto.
El trascurso de la obra varía según el sistema constructivo elegido y la complejidad de la vivienda. Pero los plazos (estimados) oscilan en torno a los 12-15 meses para una vivienda de unos 200m2.

4. Final de obra y Licencia de Primera ocupación.

Una vez terminada la obra, la dirección facultativa emite un Certificado Final de obra en el que se dice que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto y se da por finalizada.
Se realiza un documento, por parte del arquitecto, que se llama Fin de obra, con los planos realmente ejecutados, que se visa en el colegio de arquiectos (visado obligatorio) y con este documento se puede solicitar la Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento.
Antes de pasar por el Ayuntamiento, hay que pasar por Catastro, para que actualicen la nueva construcción que se ha ejecutado en la parcela. La referencia catastral pasará de figurar una parcela a figurar una parcela con una construcción. Con esta actualización, ya se actualiza el pago del IBI (impuesto de bienes inmuebles).
Con la Licencia de Primera ocupación del Ayuntamiento, ya se puede ocupar la vivienda.
Por otro lado, con la obra inscrita en catastro, ya se puede firmar la escritura pública ante notario y liquidar los impuestos correspondientes en el Registro de la Propiedad.
En este largo proceso necesitas apoyo de profesionales competentes y cercanos, que se preocupen por tus inquietudes y que defiendan tus intereses. Nosotros somos ese apoyo y guía en todo este camino.
Seguro que aún tienes dudas, no lo pienses ¡Llámanos!